Kinh nghiệm soạn thảo hợp đồng thi công nhà

Sau khi đã lựa chọn được nhà thầu ưng ý, việc soạn thảo hợp đồng thi công cũng rất quan trọng. Các chủ thầu thường lợi dụng sự kém hiểu biết hoặc sự dễ tính của chủ nhà để moi thêm tiền hoặc làm ẩu trong khi thi công. Đây là một hợp đồng dân sự, bạn nên chú ý làm chặt chẽ để được pháp luật bảo vệ trong những trường hợp tranh chấp. Khi làm hợp đồng thi công xây dựng, các bạn cần phải có những điểm sau:

1: Giá trị hợp đồng và nội dung công việc.

1.1: Khi tính tiền công xây dựng, bạn không nên chỉ tập trung và giá xây dựng trên một m2 để so sánh, vì nó còn phụ thuộc vào cách tính diện tích của mỗi chủ thầu xây dựng, nhiều khi tưởng rẻ lại hoá đắt. Các bạn nên quan tâm đến tổng số tiền cho cùng một nội dung công việc và cùng một bản thiết kế. Hãy tham khảo, tính toán kỹ giá của các chủ thầu đưa ra rồi so sánh cẩn thận.

Sau khi thống nhất giá trị hợp đồng, bạn cần liệt kê chi tiết nội dung các công việc tương ứng ( phần ngầm thế nào, cấp thoát nước ra sao, hệ thông cấp điện, sân, cổng, rào….) Bạn phải lưu ý cả những phần liên quan như dụng cụ, thiết bị thi công, trách nhiệm bảo quản vật tư, tuy không nhiều nhưng nhiều nhà thầu lợi dụng sơ hở này để “moi tiền” chủ nhà. Các bạn nên làm rõ thêm cả tiền bồi dưỡng, ăn uống cho thợ.

1.2: Trong trường hợp khoán toàn bộ phần thô (gồm tiền công và vật tư cho phần thô) theo kiểu chìa khoá trao tay. Bạn nên nhờ một người độc lập, có kinh nghiệm lập cho bạn một dự toán và đây là căn cứ  để quyết định giá của công trình. Vì phần thô rất lớn nên không thể tính chung chung trên một m2 được.

Trong trường hợp này bạn nên liệt kê chi tiết nội dung  các công việc và cả bảng liệt kê chi tiết chủng loại và quy cách các vật tư sẽ sử dụng trong một phần đímh kèm của hợp đồng, để tránh những tranh cãi về sau. Trong trường hợp giao khoán kiểu chìa khóa trao tay, cần ghi rõ cả mã số vật tư của nhà sản suất và giá trị vật tư tương ứng(nhất là đối với vật tư hoàn thiện), làm căn cứ quy đổi tương đương khi thời điểm thi công không tìm ra loại vật tư như đã thỏa thuận.

1.3: Nên có cả khoản phát sinh do trượt giá quá nhanh. Khi trượt giá xảy ra thường khó có thống nhất ở điểm này. Có một cách tham khảo khôn ngoan là dựa trên đơn giá  của liên sở Tài chính- Xây dựng công bố giữa hai thời điểm với khoảng chênh lệch khoảng 5% là được. Tránh trường hợp giá cả hơi lên là phải tính lại đơn giá hợp đồng.

2: Các quy định về giao tiền theo tiến độ công việc:

Sau khi đã thống nhất giá trị hợp đồng và nội dung công việc tương ứng, cần quy định rõ thời hạn giao tiền cho từng thời điểm. Các đợt giao tiền dựa trên khối lượng công việc đã làm chứ không theo mốc thời gian là cách làm khôn ngoan nhất .

3: Những ràng buộc về trách nhiệm:

Những trách nhiệm chính cần ràng buộc cơ bản về mặt pháp lý, đó là trách nhiệm chứng minh tư cách hành nghề của mình. Có rất nhiều nhà thầu hiện nay làm nghề thực sự nhưng không đăng ký pháp nhân, bạn vẫn có thể yêu cầu họ chứng minh một công ty có pháp nhân bảo trợ cho họ. Điều này quan trọng khi có rủi ro xảy ra như tai nạn lao động, những ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường và quản lý nhân công xây dựng vốn đã rất phức tạp…nó sẽ giúp bạn đứng ngoài những rủi ro đó.

4: Quy định về bảo hành

Đây là trách nhiệm quan trọng cần ràng buộc, đó là trách nhiệm về công trình liên quan đến những gì tương ứng đã thi công, kể cà kỹ thuật xây dựng và vật tư dùng trong công trình.

Hiện nay trách nhiệm bảo hành thường phổ biến là 01 năm. Thực ra thời gian này chẳng đáng là gì so với tuổi thọ công trình, mục đích chỉ nhắm đến những trục trặc có thể có trong thời gian đầu công trình đưa vào sử dụng như để phát phiện những vật tư quá kém hoặc do hệ thống điện hay cấp thoát nước chưa vận hành trơn tru mà thôi.

Cách tốt nhất cho bảo hành là giữ một khoảng tiền tương ứng (hiện nay phổ biến khoảng trên dưới 5% trị giá hợp đồng), để nhà thầu có thể nhanh nhẹn sửa chữa những trục trặc (nếu có) mà thôi.

5: Thời hạn thi công

Thời hạn quy định cho việc thi công cũng quan trọng không kém, nhưng nhiều người người cứ suy nghĩ để lâu thợ sẽ làm kĩ hơn nhưng nhiều nhà thầu cũng lợi dụng điểm này để câu giờ (vì nhiều việc và vì nhiều lý do khác). Việc thi công trễ hạn và kéo dài thực sự làm ảnh hưởng đến tâm lý và công việc, và thêm nhiều chi phí cơ hội khác. Nếu bạn đi mướn nhà để ở trong thời gian xây nhà thì rắc rối cũng không nhỏ. Hoàn toàn có thể thỏa thuận một mức phạt cho việc trễ hạn giao nhà trong một thời gian cho phép trễ hạn nào đó.

6: Các lưu ý thêm

– Bạn cần cảnh giác với những nhà thầu đưa ra những đơn giá “rẻ bất ngờ” so với những gì bạn tham khảo và được tư vấn. Hay cả với những nhà thầu từ chối hay tránh né những ràng buộc như một điều kiện cho việc thi công.

– Việc thỏa thuận những điểm trong hợp đồng là một sự thương lượng cần thiết. Bạn không nên ái ngại khi có những chất vấn để bảo vệ quyền lợi của mình. Bạn có thể đặt ra những giả thiết cho những tình huống rủi ro, kể cả trường hợp xấu nhất để tìm câu trả lời từ nhà thầu. Việc này sẽ làm cho hợp đồng trở nên rõ ràng và tránh những hiểu lầm do vô tình hay cố ý.

– Về việc bảo hiểm cho công trình nhà ở tư nhân hiện nay chưa phổ biến, dù nó là chuyện đương nhiên ở châu Âu; tuy nhiên cũng có một số người đã đặt vấn đề và có thể nó sẽ trở nên phổ biến trong tương lai. Nếu quan tâm vấn đề này, bạn cần tìm hiểu thêm ở các công ty bảo hiểm. Dĩ nhiên, khi tham gia vấn đề này, công ty bảo hiểm sẽ có điều kiện với việc xây nhà của bạn.

Theo antduy