Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng và các cách giao thầu

Bạn nên lựa chọn ai để xây dựng ngôi nhà của mình? Tuy đã có một bản thiết kế đẹp như ý trong tay, bạn vẫn phải cẩn thận chọn một nhà thầu để biến bản thiết kế đó thành hiện thực. Kinh Nghiệm Làm Nhà sẽ chia sẻ một số kinh nghiệm chọn nhà thầu phù hợp.

1: Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu

Rất khó để có thể biết được nhà thầu đang mời chào bạn có thực sự chất lượng như lời họ quảng cáo với bạn hay không? Có một cách là thay vì để nhà thầu tìm đến với bạn, bạn hãy tự đi xem xét những căn nhà quanh khu vực của bạn, hoặc thăm nhà của người thân đã xây dựng trước đó hỏi xem nhà thầu của họ là ai? Xem xét kĩ công trình của họ xây dựng có hợp ý mình không? Trao đổi với chủ nhà đó để biết chất lượng của nhà thầu. Bạn không nên chỉ nghe giới thiệu chung chung của nhà thầu mà phải đến tận công trình cụ thể để tham quan và nên đi cùng với một người tư vấn xây dựng.

Bạn cần cảnh giác trước những lời tự giới thiệu của một người tự xưng là cháu (chắt) của một ông Cha hay một bà xơ nào đó để lấy niềm tin của bạn. Cũng nên cẩn thận với lời giới thiệu đến từ một người đang làm việc trong cơ quan quản lý xây dựng mà nhà bạn thuộc quyền quản lý của họ.

Mục đích ở đây là bạn cần tìm đúng người trực tiếp thi công, chứ không phải những trung gian (cò mồi).

Một điều quan trọng, một nhà thầu tốt là nhà thầu biết lắng nghe và hiểu được mong muốn, ý tưởng của mình và hơn nữa họ có cá tính và có hiểu biết về kỹ thuật xây dựng (nhờ tư vấn kiểm tra hộ).

Dĩ nhiên đây chỉ là những lựa chọn ban đầu, bước tiếp theo là phải đạt được những thỏa thuận trong hợp đồng.

Điều tiếp theo là bạn không nên e ngại khi phải làm việc với cùng lúc nhiều nhà thầu. Cần hiểu đây là một quan hệ dân sự trên cơ sở “thuận mua vừa bán”, nên bạn cứ mạnh dạn mời gọi với ít nhất vài nhà thầu với những thỏa thuận cụ thể để có những lựa chọn tốt nhất cho mình.

2: Ưu nhược điểm của các loại giao thầu

Hiện nay việc giao khoán phổ biến theo ba dạng sau đây:

 Khoán gọn phần nhân công:

– Kiểu này đang phổ biến tại các vùng nông thôn và còn một ít ở thành phố. Trong đó toàn bộ phần nhân công được giao khoán gọn bằng một trị giá tiền, phần còn lại bạn sẽ mua toàn bộ vật tư sử dụng trong căn nhà của mình.

– Giá trị nhân công kiểu này có nơi tính toán dựa trên ước lượng tổng số công và tính ra thành tiền. Phổ biến hơn là cách tính dựa trên m2 nhà sử dụng : m2 sử dụng x(nhân với) đơn giá nhân công/m2 sử dụng + giá trị cộng thêm (dạng móng, dạng mái,…).

– Ưu điểm của việc này vì trị giá nhân công thường nhỏ và bạn mua vật liệu nên không băn khoăn nhiều khi ký hợp đồng. Nên nếu bạn là người có thể thu xếp thời gian để theo dõi sát sao (mỗi ngày) công việc xây dựng căn nhà, bạn nên chọn phương án này.

– Giao khoán dạng này cần lưu ý: khi chuẩn bị xây nhà bạn thường hỏi thăm “tiền công xây dựng bao nhiêu một m2?” , câu trả lời nếu có sẽ rất mơ hồ vì thế chỉ nên để tham khảo. Bạn nên quan tâm tổng số tiền (cuối cùng) hơn quan tâm đến giá trị tiền/m2. Vì ở đây có rất nhiều cách tính để ra tổng m2 sử dụng cũng như cách tính giá trị cộng thêm của từng nhà thầu cũng rất khác nhau. (có nơi còn tính diện tính dựa trên diện tích … mái, gọi là tính theo “giọt nước rơi”. Mục đích chỉ để có được diện tích lớn nhất… hihi).

  Khoán gọn phần xây thô:

– Kiểu này đang phổ biến tại các thành phố và đang trở thành xu hướng thịnh hành. Theo đó, toàn bộ phần nhân công và trị giá các phần vật tư chính làm nên phần khung căn nhà được giao khoán gọn bằng một giá trị tiền, phần còn lại những vật tư thuộc về các mục nội thất và trang trí bạn sẽ tự mua cho việc lắp đặt.

– Giá trị cho việc xây dựng phần thô kiểu này cũng được tính trên m2 xây dựng. Tuy nhiên chuẩn mực hơn cần tính toán dựa trên một “bảng dự toán” được tính trên bản thiết kế. Thực ra kiểu nói dựa trên m2 chỉ là cách nói gọn sau khi đã có sự tính toán trên dự toán, không thể áp dụng chung cho mọi nhà vì kết cấu của mỗi nhà là khác nhau.

– Ưu điểm kiểu này khi bạn không có thời gian để làm công việc mua vật tư và trông giữ những vật tư đó và bạn cũng không muốn có những rắc rối do những vật tư và thiết bị hoàn thiện rất đa dạng và rất khác nhau, tốt nhất bạn để dành phần này để tự mua lấy.

– Kiểu này cần lưu ý điều gì? Bạn cần có một bản thiết kế thật chi tiết (đã được kiểm lại), một bản hợp đồng thật đầy đủ (xem ở phần hợp đồng thi công) và tổ chức công tác giám sát thật tốt, tránh những rắc rối cho bạn khi tính phát sinh về sau. Phần giá trị nhân công và phần thô bạn nên nhờ thêm một người khác lập một bảng dự toán khác với bảng nhà thầu đưa ra. Có thể phải trả một khoản chi phí nhỏ cho việc này nhưng bạn có cơ sở để đánh giá giá trị thực của công việc này.

  Khoán gọn kiểu chìa khóa trao tay:

– Kiểu này thường chỉ phổ biến trong các công trình có vốn đầu tư công (công trình nhà nước), xuất hiện rất ít trong các công trình nhà ở của dân tự đầu tư và cũng gây e ngại ít nhiều cho nhà thầu chân chính. Theo đó công trình được tính trọn gói theo thiết kế, bạn chỉ trả tiền và nhận chìa khóa vào ở nên gọi dạng “chìa khóa trao tay” là vậy.

– Trị giá công trình dạng được căn cứ trên bảng dự toán khá chi tiết, chi tiết đến từng loại vật dụng sẽ dùng trong công trình.

– Ưu điểm của kiểu này là khỏe, ít phải bận tâm. Nhưng kiểu này cũng dễ gây nhiều tranh cãi do quá nhiều chủng loại và giá vật tư sẽ dùng, giữa thời điểm nhận thầu và thời điểm thanh quyết toán mà ngay cả dân trong nghề cũng khó hình dung hết được. Nếu bạn phải ở tình thế phải chọn kiểu này, có thể tham khảo thêm phương án tách việc xây nhà thành 2 hợp đồng gồm phần thô và phần hoàn thiện (xem thêm ở phần hợp đồng thi công).

– Cũng như ở phương án giao khoán phần thô, ở đây bạn cần có một bản thiết kế thật chi tiết, một hợp đồng chi tiết đính kèm bảng liệt kê các chủng loại vật tư hoàn thiện thật chi tiết và tổ chức giám sát thật tốt (xem thêm ở giám sát)

Theo antduy